Impozitarea profitului din tranzacţiile imobiliare

       Impozitul pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal reprezintă un procent calculat, din valoarea de vânzare, conform Codului Fiscal TITLUL III, capitolul 8-1 articolul 77.    
[Codul fiscal actualizat poate fi găsit la adresa : http://www.topestate.ro/anunturi-imobiliare/legislatie.html ]
       Acest impozit se încasează de Notarul public înaintea autentificării actului de vânzare-cumpărare şi se varsă integral la Bugetul de Stat. Impozitul intră strict în obligaţia vânzătorului.

      Modul de calcul este relativ simplu şi este prezentat în cadrul aceluiaşi articol 77, în funcţie de perioada de timp de când proprietatea a fost dobândită, sub două variante: dobândită de mai puţin de 3 ani, sau de mai mult de 3 ani.

      Ceea ce nu se menţionează însă, este că numărul proprietarilor este un factor semnificativ în calculul acestui impozit.

      Dacă o proprietate s-ar tranzacţiona pentru suma de 80.000 euro, deţinută de mai puţin de 3 ani, la un curs EURO/RON de 4.3, atunci impozitul se calculează pentru valoarea de:

- 80.000 x 4,3 = 344.000 RON

Aplicand 3% pentru primii 200.000 RON si 2% pentru urmatorii 144.000 RON rezultă:

- 200.000 x 3% = 6.000 RON
- 144.000 x 2% = 2.880 RON

      Deci impozitul pentru o proprietate de 80.000 euro deţinută de mai puţin de 3 ani ar fi de 8.880 RON.
NOTĂ : Acesta este calculul pentru o proprietate cu UN SINGUR PROPRIETAR!

      În fapt, pentru a exploata la maximum această impozitare s-a găsit oportunitatea LEGALĂ conform “Ordinului nr. 1706/2008 privind aprobarea procedurilor de stabilire, plată şi rectificare a impozitului pe veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal şi a modelului şi conţinutului unor formulare prevazute la titlul III din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare“ de a considera că o proprietate aparţinând unei familii, percepută până acum ca fiind unic PROPRIETAR, să fie considerată ca având de fapt 2 coproprietari, adica soţ şi soţie. Această menţiune se găseşte în ANEXA 2 a aceluiaşi Ordin 1706, ultima frază, care precizează că: “În cazul în care există mai mulţi coproprietari, impozitul se calculează la valoarea deţinută de fiecare coproprietar, iar dacă nu sunt precizate cotele se prezumă că fiecare coproprietar deţine o cotă egală cu a celorlalţi.

     [Ordinul se găseşte la adresa : http://www.dreptonline.ro/legislatie/ordin_proceduri_impozit_venituri_transfer_proprietati_imobiliare_patrimoniu_personal_1706_2008.php]

Ce concluzie reiese din acest fapt, pentru acelaşi caz ?

- 80.000 x 4.3 = 344.000 RON, aceeaşi bază de impozitare

Numai ca fiind 2 coproprietari, valoarea proprietăţii deţinute se împarte în mod egal, rezultând că fiecare deţine câte jumătate, adică 172.000 RON.


Aplicând 3% pentru primii 172.000 RON şi 2% pentru următorii 000.000 RON rezultă:

- 172.000 x 3% = 5.160 RON
- 000.000 x 2% = 0 RON
pentru fiecare dintre cei 2 proprietari.

     Valoarea totală a impozitului pentru proprietatea cu 2 deţinători va fi de 5.160 x 2, adică 10.320 RON faţă de 8.880 RON, cea cu un singur deţinător.

     Şi în cazul deţinerii proprietăţii de mai mult de 3 ani, situaţia stă cam la fel în sensul că la modul actual de calcul impozitul va fi oricum mai mare!!!

NOTA : Dacă valoarea de impozitare, respectiv preţul declarat în actul de vânzare-cumpărare va avea o valoare mai mică decât cea de grilă, impozitul va fi calculat la valoarea de grilă!

     În legătură cu ajustarea de 15% a Grilei de impozitare menţionate la articolul precedent:

Un sfat pentru Agenţii/Agenţi: vă sugerez sa fiţi foarte atenţi în momentul calcului VALORII DE IMPOZITARE facute de către Notar.
     Situaţia întâlnită este reală şi se referă la o personă care dorea să-şi vândă un apartament a cărui valoare de impozitare în grilă era de 77.000 euro la care trebuia aplicată reducerea de 15%, rezultând o valoare de 65.450 euro, valoare la care trebuiau calculate taxele, impozitele şi onorariul. Surpriza a venit în momentul în care calculul i s-a facut tot la valoarea de 77.000 euro. În această situaţie de necunoaştere se află încă foarte mulţi vânzători, iar încrederea le poate fi câştigată furnizându-le aceste informaţii utile pentru bugetul lor.

Articol oferit de agenţia imobiliară I.C.T.A. 1988 IMPORT EXPORT SRL, din Bucureşti.

Scris de la data de 17-03-2009 21:43:56

Vizualizari 1334 ori; citit de 1932 ori