15 sfaturi pentru a investi cu Succes în Piaţa Imobiliară.

  În ceea ce priveşte investiţiile, profitabilitatea şi cîştigurile, ştim, am auzit, ni s-a spus sau am constatat, că cele mai valoroase, stabile şi eficiente investiţii sunt în imobile, sau în ceea ce putem obţine de pe urma imobilelor, şi anume Afacerile Imobiliare.
  Şi, ca în orice investiţie, toţi ne punem multe speranţe în imobiliare şi ne fixăm scopuri.
Cu toate acestea, există anumite lucruri pe care într-un mod minim orice potenţial investitor imobiliar ar trebui să le cunoască.
   Imobiliarele pot fi o investiţie foarte inspirată când vorbim de profit, generând aproximativ 25% mai mult decât un plasament în cea mai bună bancă, la un echivalent al aceleiaşi investiţii initiale, însă pentru aceasta trebuie să fiţi înţelept şi să planificaţi neprevăzutul.
  Aşa că veţi găsi mai jos câteva sfaturi utile, pentru a elimina cea mai mare parte din riscurile acestui business pe care le puteţi avea ca Investitor Particular.

1. Comparaţi Valoarea Proprietăţilor şi a Chiriilor
  Statisticile financiare în imobiliare sunt destul de limitate, şi de regulă se regăsesc pe pieţe extrem de aglomerate; aşa că, de cele mai multe ori, cea mai bună evaluare a valorii unei proprietăţi pe piaţă este prin compararea preţului cu cel al altor proprietăţi din zonă.
Acelaşi lucru este valabil şi pentru cuantumul chiriilor. Un preţ mic de vanzare este de multe ori justificat de o chirie de asemenea mică; chiriaşii care îşi permit să plătească un preţ mare pentru o chirie îşi pot permite şi să cumpere. Aşa că este necesar să menţineţi preţul chiriei la un nivel rezonabil. Calculul sumei optime de cumpărare a unei locuinţe se face comparând cu suma chiriei încasate pe o perioadă de 10 ani din acea proprietate. Dacă suma încasată este comparabilă cu preţul pe care urmează să îl plătiţi, aceea este valoarea de piaţă. Dacă este mai mare, este dezavantajoasă (din punctul de vedere al acestei comparaţii de sume, pentru că, desigur, pot fi multe alte raţiuni personale cărora merită să le acordaţi atenţie la cumpărarea unei proprietăţi). Dacă este mai mică de 8 ani, este o bună investiţie.
 
2. Feriţi-vă de pieţele excesiv de aglomerate.
  Căutaţi în ziarele locale să vedeţi cate proprietati sunt promovate publicitar. Cumva anunţurile promovează extrafacilităţi, promoţii cum ar fi chiria pe prima sau a 12-a lună gratis, sau alt gen de ofertă pentru a putea atrage chiriaşi? Este clar că în acea zonă este o luptă pentru chiriaşi. Şi dacă sunt prea multe oferte de închiriat disponibile, ar trebui să evitaţi pentru o vreme această piaţă.
 
3. Investiţi local
  De asemenea, dacă sunteţi nou pe piaţa investiţiilor, încercaţi să investiţi la început pe piaţa locală a dumneavoastră, adică cea mai apropiată, în care puteţi obţine cel mai uşor, repede şi corect informaţii, şi în care puteţi găsi câţiva prieteni, apropiaţi sau cunoştinte (agenţi imobiliari sau investitori cu experienţă) cu care să vă puteţi consilia sau care vă pot da un ajutor de orice fel. Ultimul lucru pe care îl doriţi este să vă cheltuiţi veniturile pe călătorii frecvente în afara zonei dumneavoastră pentru a rezolva anumite probleme ce pot surveni, legate de proprietăţile pe care le deţineţi: înregistrări şi declaraţii anuale la organele financiare, plăţile către aceştia, controlul periodic al proprietăţii, încasarea chiriei lunare, verificarea plăţilor către furnizorii de utilităţi, repararea unor defecţiuni apărute la instalaţii, participarea la şedinţele asociaţiei proprietarilor din imobilul respectiv, şi altele care pot apărea...

4. Folosiţi un administrator de proprietăţi.
  Deşi acum această opţiune nu este foarte folosită în România, odată ce aţi achiziţionat mai multe proprietăţi, investirea în zone mai îndepărtate poate fi fezabilă dacă apelaţi la asistenţa oferită de un administrator de proprietăţi, sau a unei agenţii mobiliare din acea zonă, specializată în aceast lucru. Sigur că va fi necesar să achitaţi un onorariu, de regulă lunar, însă dacă veţi face o comparaţie corectă între costurile necesare deplasării, lipsa experienţei dumneavoastră, timpul pierdut, veţi constata că, per total, veţi ieşi în câştig.
 
5. Aveţi grijă – Legile taxelor, paritatea monedei creditului şi dobânda băncii se pot modifica
  După cum vedeţi, în această perioadă învăţăm lecţia aceasta direct de la evenimentele ce se întâmplă în mod real. Codul fiscal impozitează majorat proprietăţile ce nu sunt rezidenţa personală a deţinătorului, cei care au contractat credite în euro plătesc mai mult deoarece moneda naţională s-a devalorizat, iar toţi cei care au cumpărat ceva cu credit văd cum dobânzile lor lunare au crescut. Băncile şi statul nu vor să piardă, nu-i aşa? Dar noi?
  Nu vă calculaţi investiţiile în funcţie de taxele actuale! Codul fiscal va fi în continuă modificare, iar o investiţie bună este bună indiferent de codul fiscal. Analizează bine şi piaţa creditelor: există credite bune şi credite rele. Diferenţa dintre ele este situaţia în care te pun, la un anumit timp, după ce a dispărut entuziasmul achiziţiei noii proprietăţi. Judecaţi la rece! Ca investitor, va trebui să căutaţi proprietatea potrivită cu finanţarea potrivită.

6. Specializaţi-vă repede şi investiţi în ceva ce cunoaşteţi bine
 Chiar dacă acum sunteţi nou, şi vreţi pentru prima dată să cumpăraţi o proprietate pentru a face profit cu ea, nu înseamnă că nu veţi avea succes. Trebuie doar să petreceţi ceva timp analizând acest business, comparând, estimând, extrapolând date, şi să deveniţi foarte bun foarte repede (chiar dacă doar la modul teoretic, în primă fază).
  Începeţi pe un segment de piaţă pe care îl cunoaşteţi. Indiferent dacă vă concentraţi pe îmbunătăţirea proprietăţilor, case cu ipotecă, proprietăţi cu preţ foarte scăzut, achiziţii cu avans foarte mic, condominii sau mici clădiri de apartamente, terenuri sau alte imobile, toate de vânzare sau de închiriat, fiind pregătit veţi ochi oportunităţile cu risc mic de a greşi.
 
7. Trebuie să cunoaşteti costurile şi riscurile investiţionale!
  Trebuie să cunoaşteţi foarte bine toate detaliile financiare, incluzându-le aici şi pe cele fiscale. Care sunt costurile de operare: comisioane agenţii, onorariu notar? Ce sunt costurile creditelor? Cât de mari sunt costurile perioadelor când nu aveţi chiriaşi? Taxele? Cum arată un grafic al cash-flow-lui?
  Apoi trebuie să ştiţi că orice, dar orice afacere, comportă un anumit grad de risc: cu cât riscul este mai mic, cu atât şi câştigul este mai mic. Şi evident, dacă riscul este mai mare, mai puţine persoane vor fi dispuse să investească acolo, şi se poate ca din acest motiv, având o minte creativă, să găsiţi o modalitate prin care să schimbaţi datele problemei, având un căştig cu mult peste medie.
  Taxele fac parte integrantă dintr-o investiţie imobiliară de succes şi în majoritatea cazurilor ele fac diferenţa dintre un cash-flow pozitiv sau unul negativ. Trebuie să cunoaşteti cuantumul si ciclicitatea taxelor şi să interpretaţi modul în care ele pot fi folosite pentru a fi in avantajul dvs.
  Acestea sunt aspecte cheie care trebuiesc cunoscute înainte de a realiza o investiţie serioasă.
 
8. Trebuie să ştiţi de unde vă vin chiriaşii, şi cum pot fi păstraţi
  Este mult mai uşor şi mai ieftin să păstraţi un chiriaş existent, decât să găsiţi unul nou!
  Dacă obişnuiţi să creşteţi chiria în mod frecvent, chiriaşii s-ar putea să se gândeasca să se mute. De asemenea, orice chiriaş doreşte un grad cât mai mare de intimitate: astfel, organizaţi de comun acord inspecţia periodică a proprietăţii şi căutaţi să o transformaţi într-un moment de bucurie, măcar prin schimbul unor cuvinte frumoase, sau servirea unei cafele împreună.
  Chiar dacă intenţionaţi să vindeţi proprietatea, ar fi o idee bună să semnaţi un contract de închiriere pe termen scurt, specificând acest lucru chiriaşilor, şi eventual oferindu-le un preţ foarte bun al chiriei. O proprietate închiriată atrage mai mult interesul unui cumpărător, apoi timpul petrecut cu vizionarea va fi mai mic într-o casă locuită, iar eventualele mici defecte vor fi acoperite de mobilier.
  De asemenea, la încheierea contractului, este important să nu uitaţi să lichidaţi toate datoriile chiriaşului folosind garanţia iniţială lăsată de acesta.
 
9. Studiaţi costurile de asigurare
  Dacă imobilul este mai vechi, este posibil să plătiţi un procent mai mare de asigurare. Dacă aţi avut evenimente negative în istoria portofoliului dumneavoastră ce au necesitat dezdăunări din partea asiguratorilor, iarăşi rata asigurării va fi mai mare.
  Dacă veţi cumpăra cu credit o proprietate, s-ar putea să fiţi obligat să achitaţi o poliţă de asigurare la valoare reală de înlocuire, ce poate fi ca valoare mai mare decât preţul dumneavoastră de achiziţie.

10. Cuantizaţi corect costurile utilităţilor
  Informaţi-vă de la furnizorii locali şi verificaţi costurile recente ale utilităţilor, mai ales dacă oricare din aceste costuri sunt incluse în chirie, ca favor către chiriaş şi ca metodă bună de a genera un interes mai mare al chiriaşilor către oferta dumneavoastră.
  Totuşi, ţineţi cont că nu este bine în afaceri să faceţi concesii inutile: fiecare discount sau extrafacilitate trebuie să-şi aibă sensul ei şi să se regăsească în planul dumneavostră financiar.
 
11. Consultaţi-vă cu contabilul dvs
  Cea mai bună variantă ar fi să folosiţi propria dumneavoastră societate pentru a gestiona proprietăţi. Astfel, puteţi scădea pe firmă cheltuielile deductibile, iar profitul îl puteţi folosi pentru investiţii ulterioare în orice, inclusiv în alte proprietăţi.
  Şi deoarece taxarea este un element cheie într-o investiţie imobiliară de succes, trebuie să colaboraţi cu un contabil versat care este permanent la curent cu schimbările legilor şi le poate folosi în interesul dumneavoastră.

12. Inspectaţi!
  Întotdeauna trebuie să realizaţi o inspecţie amănunţită a proprietăţii înainte de a o cumpăra. Niciodată, dar niciodată, să nu cumparaţi o proprietate fără să fi văzut măcar o dată locaţia. În anumite cazuri, angajarea unor inspectori autorizaţi care să efectueze o verificare a structurii şi/sau sistemelor locuinţei (electric, de ţevi, de gaze, canalizarea) poate fi o foarte bună idee, care vă va scuti de pierderi ulterioare şi, uneori, vă poate oferi şi o bună bază de negociere.
 
13. Să nu vă pară rău!
  O proprietate cumpărata deja este o proprietate câştigată. Este inutil să vă mai reproşati ceva în momentul în care aţi semnat actele şi nu mai este nimic de făcut. Cel mai bun lucru pe care îl puteti face atunci este să vă bucuraţi de ceea ce vă poate bucura (şi întotdeauna puteţi găsi ceva) şi să căutaţi să câştigati de acum în continuare maximul de pe urma acelei proprietăţi. Şi, bineînţeles, să căutaţi să lichidizaţi o proprietate nedorită imediat ce veţi avea ocazia.

14. Trebuie să faci profit la cumpărare, nu la vânzare!
  Nu te lăsa prins de jocul evenimentelor din jurul tău care îţi arată că piaţa este în creştere, sau în scădere, sau aşa, sau pe dincolo. Sigur, studiază piaţa. Asumă-ţi un anumit risc. Dar o investiţie bună este cea care se poate vinde imediat, acum, când ai cumpărat-o, cu un caştig net de cel putin 25%. Adică în comparaţie cu orice altceva echivalent disponibil în acel moment.

15. Criza este momentul ideal de cumpărare!
  Esenţial este să întelegeţi despre criză următoarele: nu ştim când a început decât la 6 luni după, şi nu vom şti că s-a terminat decât după ce preţurile vor începe să crească la loc. Astfel că, acum când poţi negocia bine, din lipsa altor investitori cu lichidităţi pe piaţă, este momentul să cumperi. Nu aştepta! Nu aştepta ca preţurile să scadă până la nu-ştiu-ce nivel, despre care ţi-a spus nu-ştiu-cine. Este bine să ai grijă de unde îţi iei consilierea în afaceri: persoana care a spus asta are suficiente proprietăţi în portofoliu? Cu ce se ocupă, are acelaşi implicare în activitatea imobiliară ca tine, sau se ocupă de alt gen de afaceri? Este bogat sau sărac? Face parte dintre investitorii riscanţi sau conservatori? A mai trecut printr-o altă perioadă de criză?
  Sfatul meu este să cumperi acum, la preţurile care deja sunt cu 25 – 40% sub preţul pieţei anterioare. Şi, dacă negociezi bine, vei obţine un preţ de achiziţie cu siguranţă mult mai bun. Aşa că, eu consider că mai important este să fii un mai bun negociator şi să studiezi mai bine piaţa, decât să aştepţi ceva ce s-ar putea să nu se întâmple.

  Vă urez mult succes în orice afaceri imobiliare veţi face!

  Postat de agenţia imobiliară Logic ACCESS, din Constanţa.

Drepturile de proprietate intelectuală asupra acestui material aparţin integral portalului imobiliar profesionist TopEstate.ro. Articolul poate fi preluat public, fără a fi modificat, cu condiţia să fie însoţit de textul "sursa: TopEstate.ro - portalul profesionist imobiliar" şi link către www.topestate.ro.

Scris de Biroul de Presa la data de 16-10-2009 16:43:50

Vizualizari 2970 ori; citit de 1239 ori